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核心提示:文:凯风 来源:国民经略(guominjinglve) 广州外围区域“取消限价”,一石激起千层浪。 10月19日晚,广州市住建委回应称: 近期住建部门“对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。”同时,对新建商品住房会继续严格开展价格指导,坚决执行调控不动摇。 调整限价,是否意味着限价取消,甚至楼市调控的巨大转向?广州...

文:凯风 来源:国民经略(guominjinglve

 

广州外围区域“取消限价”,一石激起千层浪。

 

10月19日晚,广州市住建委回应称:

 

近期住建部门“对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。”同时,对新建商品住房会继续严格开展价格指导,坚决执行调控不动摇

 

调整限价,是否意味着限价取消,甚至楼市调控的巨大转向?广州为何在这个关口突然调整限价,对于楼市究竟会带来怎样的影响?

 

01

取消限价是误读

 

先说第一个结论,取消限价是一厢情愿的误读。

 

事实上,广州外围区域不是取消限价,而是放宽限价门槛这不是文字游戏,两者不能简单混为一谈。

 

放宽限价门槛,意思是开发商必须按照市场真实价格进行备案,从而使网签价与市场价接轨,从此解决乱象丛生的“双合同”问题。

 

过去广州限价执行相对较严,从而导致网签价与市场价之间存在巨大悬殊。广州新房市场网签均价仅有2万多元,而随行就市的二手房均价已经超过3.5万元,两者之间存在40%左右的价差。

 

原本350万的房子,首付只需要100万左右;但在2万的限价之下,购房者需要付出60万(200万*30%)的首付加上150万的装修费,首付一次性抬高到200万,购房负担严重增加。

 

所以,如果网签价与市场价接轨,那么双合同问题就不复存在,刚需首付也能回归正常。

 

然而,这并不意味房价就能随行就市,开发商就有了涨跌的决定权。事实上,开发商以什么价格对外销售,仍需要进行备案,且价格不得随意上浮或下调。



限价这只有形之手仍然高举,既要控制房价上涨,也要防范房价大跌,这正是广州说“坚决执行调控不动摇”的底气所在。

 

02

刺激楼市?

 

就在上周末,广州多个楼盘爆发业主维权,“退房潮”从二三线城市向一线城市蔓延。

 

恰恰在这个时间关口,广州放松限价,难免给人以调控放松刺激楼市的想法。



的确,放宽限价,有稳楼市的考量,但作用十分有限。

 

一方面,放宽限价,降低首付门槛,双合同变成单合同,刚需购房负担得到一定程度减轻。


同时,整个楼盘的网签速度得以加快,这对开发商资金回流也会形成相应支撑。

 

另一方面,放宽限价,所能改变的只是上的房价,让数据回归真实。


它并不足以改变实际成交价,也不足以改变供求关系,更不足以扭转整个市场的预期。

 

按照地产专家张大伟的说法,此举意在“取消“掩耳盗铃式”的备案价格,让真实价格由表外回归表内”。

 

03

防范维权潮

 

放宽限价,遏制双合同,更大的目的在于防范维权潮。

 

一套350万的房子,200万是网签价,150万是装修合同,这样的配置显然不符合常情,但不会有人对此提出异议。所有人都明白,所谓“装修合同”,只是掩盖限价价差的门面。

 

一旦进入楼市下行期,双合同就会成为维权的靶子。


即便业主因降价而维权,但由于降价维权并不占据任何法律优势和道德优势,业主对外宣示的理由大概率会是“装修问题”,而双合同正是再顺手不过的借口:有哪个楼盘能做到150万的装修质量?

所以,放宽限价,遏制双合同,也是为可能出现的维权潮打补丁。

 

04

房价维稳

 

房价维稳,这是这一轮楼市调控的底线所在。

 

一方面,“坚决遏制房价上涨”。


房价进一步上涨的风险,远远大过其所能带来的百万发登入网址刺激效用。主要是为了遏制房价上涨,防范楼市泡沫放大的风险。

 

另一方面,又要防范房价大跌。

 

房地产牵一发而动全身,房价大跌,影响的不只是有房一族和开发商,由于土地和房产作为抵押品的存在,也会将银行拖下水,进而影响到整个百万发登入网址体。所以,指望房价大跌甚至崩盘,可能都只是一厢情愿。

 

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