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核心提示:2018年7月10日,与福州市相邻的沿海城市福建省宁德市,发文精准调控楼市,设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”;2018年下半年涨幅控制在3%以内。

2018年7月10日,与福州市相邻的沿海城市福建省宁德市,发文精准调控楼市,设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”;2018年下半年涨幅控制在3%以内。

“涨停板”的房价限制并非宁德市首创,2016年3、4月间,江苏省省会南京和苏州先后发文,新建商品住宅的涨幅一年内最多只能涨12%。

彼时,始自2015年下半年的楼市行情正进入高潮;彼时,距离北京“3·17”政策出台尚有一年时间。

苏州、南京设置房价“涨停板”,两年后房价基本稳定

2016年3月18日,苏州市下发《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》,其中规定,“在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

同年4月21日,南京当地官方微博发布称,南京将加强房地产市场引导,主城六区、江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

前者是时间的范畴,后者是单价的涨幅,限价之下,2017年的苏州和南京占去“房价四小龙”半壁江山。新房与二手房之间的价格明显倒挂,让购房者产生“买到即使赚到”“面包正在特卖”的心理,使下浑身解数参与验资摇号彻夜排队,使得地理位置、学校交通等配套较好的新盘与这一切欠佳的楼盘形成冰火两重天。

根据上海易居房地产研究院的数据计算,苏州新建商品房2017年3月成交均价同比涨幅28%,南京新房4月同比涨幅25.3%,双双超过12%的最高涨幅。而到了2017年12月,苏州新房价格均价出现了转折,跌幅10%;南京的涨幅也大为收窄,为7.1%。

调控新手段?两个最早设房价“涨停板”的城市稳定了下来

限价两年后,苏州新建商品房2018年3月成交均价同比涨幅为-5.5%,南京新房2018年4月同比涨幅5.8%,房价已相对稳定。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,多数城市的限价主要是针对预售证的管控,分阶段给予一个涨价区间或幅度的做法,相对来说是比较少的,还是因地制宜。对于部分难以完全抑制房价的城市,可能会采取设定涨幅区间的规定。宁德和南京苏州的楼市没有可比性,关键是此类城市对于价格的判断比较清晰,所以政策相对会务实,在操作上也会更容易执行。

业内有分析人士指出,房价稳定并不代表楼市平稳,配套出台的验资、摇号,一定程度上都提高了刚需买房的门槛,而价格倒挂又在一定程度上刺激了购房者买房投资的心理。

“用新房市场价格倒逼二手房市场稳定”

再看宁德此次“限价”政策,给出了具体的价格基础,定价的依据,乃至今年下半年的控制目标。

文件提出,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内,2018年下半年涨幅控制在3%以内。控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。

也就是说,今年下半年宁德新房均价要控制在9148元/平方米左右,明年均价约在9414元/平方米,而单价最高不超过11000元/平方米。

值得一提的是,文件明确了以各土地级别和商品房网签均价为依据,划分4个调控片区定价,而非一刀切。参考中心城区居民消费价格指数(CPI)、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素,新审批商品住房项目预售均价按照“同地段、同区域、同品质”的要求,在所属片区近1年商品住房成交均价的基础上,综合考虑项目楼面地价、容积率、集中商业配套等调节系数。商品房销售价格确定后,原则上不得调整,确需调整的,须间隔12个月,且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内,且不得超过年度控价目标。


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